Новини
Як уникнути ризиків при купівлі житла у новобудовах

27.11.2016

Про існуючі сьогодні схеми продажу житла у новобудовах, а також про те, як юридично уберегтися від недобросовісного забудовника під час купівлі житла в новобудові, розповідає Тетяна Кордіяка, старший юрист Адвокатського об’єднання «Бачинський, Коломієць та партнери».

_______________________________________________________________________________

– Пані Тетяно, яку роль відіграє правовий аспект під час купівлі житла у новобудовах?

– Роль правового аспекту надзвичайно важлива, адже, якщо говорити про оформлення купівлі-продажу житла в новобудові згідно з дозвільною базою забудовника, то від моменту підписання договору до етапу оформлення реєстрації права власності на квартиру після здачі будинку в експлуатацію проходить певний відрізок часу. Як правило, від кількох місяців до, скажімо, 1-2 років – в залежності від того, на якій стадії будівництва відбувається купівля житла в новобудові. Впродовж цього часу договір, яким оформлено купівлю, фактично слугуватиме єдиним документом, що буде підтверджувати Ваші права на обране житло. Тому з юридичної точки зору даний документ повинен бути юридично досконалим: складеним у межах закону та обраної забудовником схеми продажу. По-перше, договір ще й врегульовуватиме порядок оплати Вами коштів за житло (одразу передаватиметься значна сума грошей або ж початковий платіж та складатиметься графік платежів). У залежності від обраної схеми кошти можуть призначатись як оплата за квартиру, пайовий внесок у житлово-будівельний кооператив тощо, але в будь-якому разі, щоб було зрозуміло: це оплата за житло, а не, скажімо, оплата за інформаційні послуги з підбору квартири. У договорі має обов’язково передбачатися можливість повернення сплаченої суми у випадку, якщо будівництво з якихось причин буде призупинене, чи у випадку, якщо у Вас виникнуть певні обставини, коли виникне необхідність відмовитися від даної угоди та розірвати її.

– На що варто звернути увагу при укладенні договору купівлі-продажу квартири у новобудові?

– Важливим є положення щодо оплати. Оскільки в Україні є стрибки курсу валют, в угоді зазвичай є прив’язка ціни квартири до курсу долара або до рівня інфляції в Україні. Так працюють усі забудовники – і це зрозуміло, адже ситуація в країні залишається доволі нестабільною. Варто аналізувати положення договору щодо курсу валюти, згідно з яким рахуватимуть вартість житла в гривневому еквіваленті. Окрім питання визначення ціни і порядку оплати, слід звернути увагу на момент оформлення права власності. Щоб згодом зареєструвати право власності на квартиру, вже на початковому етапі варто розуміти, яку схему продажу пропонує забудовник, – тому відповідно, які документи у вас будуть, – а звідси, відповідно, що слугуватиме підставою реєстрації та які документи стануть необхідні від забудовника для її проведення. Окрім цього, при певних схемах існує ризик подвійного продажу однієї квартири. Якщо говорити про те, які моменти ще повинна врегульовувати юридична угода, – так це всі детально розписані характеристики обраної Вами квартири. В угоді мають бути вказані умови і щодо оплати додаткової площі, якщо така виявиться у результаті будівництва. Адже часто площа збудованого житла дещо відрізняється від проектованої – додаткові метри також вимагається покупцю доплатити і це потрібно розуміти. Ще необхідно бути уважним у частині нарахування вартості додаткових квадратних метрів. Деколи забудовник в угоді прописує це так, що по суті Ви двічі оплачуєте за певні квадратні метри – якщо ви підписали, значить, з цим погодились. І хоч насправді таке рідко трапляється, але в моїй юридичній практиці уже був подібний випадок.

– Які схеми продажу квартир у новобудовах існують в Україні?

– Оскільки дуже часто при купівлі житла в новобудові не укладається безпосередній договір покупець-продавець, а використовуються різні схеми продажу, варто знати, що кожна з них має свої переваги та свої недоліки. Найбільш поширеними в Україні є схеми використання ФФБ (фонду фінансування будівництва), а також схема продажу квартир через ЖБК (житлово-будівельні кооперативи), укладення договору купівлі-продажу майнових прав, попередніх договорів купівлі-продажу, використання форвардних контрактів тощо. Різні схеми продажу – різні ризики, тому тут потрібно бути особливо уважним.

_______________________________________________________________________________

Варто пам’ятати, що покупець юридично стає власником квартири лише після реєстрації права власності на це житло, що є можливим тільки після офіційної здачі будівлі в експлуатацію, а до того моменту згідно з чинним законодавством України покупець квартири у новобудові може виступати лише у ролі інвестора, вкладника тощо, але не є власником квартири.

_______________________________________________________________________________

У чому криються ризики для клієнта при перерахуванні коштів згідно з різними схемами продажу?

Часто кошти за договором не прописані як оплата за квартиру. До прикладу, скажімо, забудовник хоч і використовує доволі поширену та найбільш юридично розписану і законодавчо врегульовану схему ФФБ (фонду фінансування будівництва), та пропонує Вам офіційно перерахувати 30-40% вартості квартири на рахунок управителя ФФБ, а решту суми коштів на рахунок ФОП (фізична особа-підприємець) як за надані Вам консультаційні послуги щодо підбору квартири. У цьому випадку слід розуміти: у разі, коли щось трапляється з будівництвом, Вам повернуть лише кошти, офіційно сплачені як вартість квартири, а вартість консультаційних послуг повернути буде нереально.

Також може мати місце інший варіант, хоч і менш поширений у Львові, коли використовуються так звані форвардні контракти, на основі яких згодом укладається договір купівлі-продажу майнових прав на Вашу квартиру. За ним Ви сплачуєте за майнові права на квартиру десь 60% її вартості, а решту сплачуєте за форвардний контракт іншій особі, яка вже уклала цей контракт. Тобто, знову ж таки, кошти оформляються різними платежами. Тому, коли Ви укладаєте будь-яку угоду, необхідно все детально перечитувати та вникати у всі можливі нюанси.

– Які схеми продажу квартир у новобудовах найбільш часто використовуються у Львові?

У різних містах, як свідчить практика, популярні схеми продажу дещо різняться. У Львові з мого досвіду найбільш поширеними є ЖБК (житлово-будівельний кооператив), а також використання попереднього договору купівлі-продажу квартири. Саме з такими схемами до нас найчастіше звертаються клієнти. Втім, були і звернення щодо ФФБ (фонд фінансування будівництва) та договорів із використанням інститутів спільного інвестування. Хоча загалом в Україні часто використовують ще й договір купівлі-продажу майнових прав, але у Львові така схема продажу чомусь не є настільки популярною.

Загалом згідно з чинним законодавством інвестування в нерухомість від юридичних та фізичних осіб (а коли ми купуємо квартиру на первинному ринку, законодавство це трактує як інвестицію у житло) характеризується використанням однієї з 4-х схем: ФФБ, ФОН (фонду операцій із нерухомістю), інституту спільного інвестування або через емісію цільових облігацій підприємств. Більш поширеними є ФФБ, а також інститут спільного інвестування (ІСІ). Проте повністю у чистому вигляді жодна з цих схем не користується популярністю, адже більшість забудовників на практиці працюють частково в обхід законодавства.

Інсайт: При укладенні угоди варто уважно читати пропоновані у ній умови та чітко розуміти: куди і на що саме спрямовуються сплачені Вами кошти, а отже, які у Вас шанси щодо повернення цих коштів у випадку виникнення певних обставин чи проблем із будівництвом, тобто в договорі має бути чітко передбачена можливість їх повернення.

– Яка схема продажу є найбільш надійною для покупців?

– Це схема ФФБ – така, що в своїй чистій, первісній ідеї дає найбільше гарантій у випадку необхідності повернення коштів покупцю, оскільки діяльність фонду детально врегульовує окремий закон. Та певною незручністю ФФБ для забудовника є те, що управителем коштів відповідно до закону може бути лише фінансова установа, яка повинна мати ліцензію на даний вид діяльності, а це створює додаткове податкове навантаження на забудовника та весь хід будівництва. Тому забудовники зазвичай використовують інші, вигідні їм схеми, які не є забороненими, а отже перебувають у межах закону.

– Чому більш популярними у Львові є схеми ЖБК та укладення попереднього договору купівлі-продажу?

– Справа в тому, що схеми ЖБК та попереднього договору купівлі-продажу, хоч і не вважаються інвестуванням в нерухомість, – вони не вказані прямо у законі про інвестування в нерухомість, проте не є забороненими, а тому широко використовуються забудовниками. Та й з точки зору оформлення документів найпростішими є саме схеми ЖБК та попереднього договору, оскільки у цих випадках немає жодних третіх осіб, жодних управителів-фінансових установ тощо.

_______________________________________________________________________________

Нотаріус у даній схемі не гарантуватиме Вам відсутності можливих порушень і подвійних продажів. Немає жодної гарантії того, що забудовник на цю ж квартиру не уклав ще одного договору

_______________________________________________________________________________

– Як працює схема укладення попереднього договору купівлі-продажу житла в новобудові? Чи можливі у цій схемі «підводні камені»?

– При використанні такої схеми забудовник укладає з покупцем попередній договір про те, що коли компанія зведе будинок та введе його в експлуатацію, то спершу забудовник оформить на себе право власності, а тоді за основним договором передасть ту квартиру Вам як покупцеві. З точки зору оформлення схема є простою і не потребує якихось особливих затрат на її оформлення, втім, і тут існують певні «підводні камені». Перш за все, потрібно наполягати на тому, щоб даний попередній договір був завірений в нотаріуса, інакше не вважатиметься укладеним. Нотаріус не має можливості перевірити даний факт, оскільки квартира як об’єкт нерухомого майна ще не створена, а отже затвердженого реєстру ще немає. У Львові я поки що не стикалася з подібними випадками подвійного продажу однієї квартири, – можливо, тому, що це порівняно невелике місто і про аферу стало б одразу чутно. Та ризик подвійного продажу при такій схемі існує завжди – у великих містах подібні випадки шахрайства, на жаль, не є поодинокими.

– Чому ж деякі покупці уникають попереднього договору купівлі-продажу житла та надають перевагу схемі ЖБК? Яка схема продажу є найменш затратною для покупця та як впливають схеми продажу на вартість обраного житла?

– Справа в тому, що при укладенні попереднього та основного договору купівлі-продажу житла у покупців згідно з чинним законодавством виникає обов’язок сплати певних податків та зборів. Це 1% державного мита, що вираховується від вказаної в угоді повної вартості житла, а також 1% від тієї ж вартості у якості збору в пенсійний фонд, а ще плата за нотаріальні послуги та реєстраційні послуги. Отож менш затратною, дешевшою для покупця є схема ЖБК. Щодо розміру реєстраційного збору, то він сплачується в ході реєстрації права власності при всіх схемах продажу та становить від орієнтовно 140 грн. до 6000 грн., у залежності від терміну реєстрації.

– А як працюють схема ЖБК та схема спільного інвестування? Наскільки це є безпечним?

– ЖБК (житлово-будівельний кооператив) – добровільне об’єднання громадян з метою об’єднання коштів (пайових внесків) та зусиль задля побудови житла. У діяльності ЖБК керується своїм статутом, а щоб придбати таке житло, потрібно стати членом даного ЖБК: написати заяву про вступ до нього. Після здачі в експлуатацію забудовник видає певні документи кожному члену кооперативу, на основі яких і набувається право власності одразу як першого власника даного житла – тут жодних податків уже не сплачується. Досить часто право власності одним пакетом на всіх членів кооперативу реєструє у нотаріуса сам забудовник за довіреністю або ж кожен член кооперативу це робить самостійно. Наскільки безпечною є дана схема, значною мірою залежить від тексту угоди, яку Ви підписали з ЖБК. Особливо уважним варто бути в частині перерахунку коштів та визначення порядку платежів. Щодо схеми спільного інвестування, вона розрахована на двох і більше інвесторів – подібно до ФФБ, там теж є ліцензована компанія з управління активами, з якою потрібно підписати договір. Втім, ця схема дуже рідко використовується.

– Ряд будівельних компаній у своїй рекламі декларують чимало майбутніх переваг житла, а згодом просто «забувають» про обіцянки – в результаті покупець отримує просту «коробку». Як уберегти себе від подібного шахрайства?

Усі характеристики готової квартири мають детально описуватися в угоді. Це повинна бути повна інформація про те, в якому стані та з якою комплектацією має передаватися квартира, щоб обіцяне в рекламі відповідало умовам договору. Лише за умови детального письмового відображення всього в угоді, яка обов’язково ще й нотаріально завіряється, покупець зможе згодом вимагати від забудовника дотримання цих пунктів та розраховувати на їх виконання. Будь-які усні домовленості до уваги не беруться. Також у договорі повинні бути задекларовані строки здачі будинку в експлуатацію.

_______________________________________________________________________________

Усі характеристики готової квартири мають бути детально описані та юридично відображені в угоді.

_______________________________________________________________________________

– У яких випадках покупця підстерігають найбільші ризики?

– Більший ризик зазвичай є там, де на первинному ринку пропонують укласти угоду з фізичною особою. Для покупця більш безпечним є договір із ліцензованим управителем коштів, хоч такі схеми продажу і є більш фінансово затратними для забудовників.

– Які юридичні порушення зараз найчастіше спостерігаються серед забудовників?

– Щодо найбільш поширених порушень з боку забудовника, – це, як правило, питання відсутності дозвільних документів на землю та технічних умов на прокладання інженерних мереж, а також порушення містобудівних умов та обмежень. Скажімо, дозволено споруджувати готель, а насправді зводять багатоповерховий будинок – зрозуміло, що пізніше виникнуть проблеми щодо здачі об’єкта в експлуатацію, а у покупців щодо оформлення права власності на придбані квартири. Такі ж проблеми можливі у покупців, якщо існує невідповідність реальної поверховості будинку та дозволеної. Тому завжди варто вимагати у забудовника наявність усіх дозвільних документів, в т. ч. і документів на землю, а також варто детально особисто ознайомитися з їх змістом.

– На сьогоднішній день кількість новобудов стрімко зростає. Ні для кого не секрет: частина з них фінансується безпосередньо інвесторами, що купують квартири. Як з юридичної точки зору оцінюються ризики відносно того, що будівництво не завершиться і квартира не стане власністю інвестора?

– Якщо у забудовника є зібрані всі дозвільні документи на будівництво та саме будівництво ведеться без затримок, шанси на те, що житло буде зведене, доволі великі. Та навіть за наявності нормальних схем продажу потрібно звертати увагу на всі деталі та на саму репутацію забудовника. Адже деколи навіть незначні деталі підписаної угоди можуть призвести до значних ризиків.

– Як уберегтися від недобросовісного забудовника?

– Якщо виникають сумніви відносно забудовника, його репутації, – навіть, якщо схема продажу Вас цілком влаштовує, – не варто поспішати підписувати договір, адже де є гарантія, що такий забудовник буде неухильно дотримуватися умов підписаної угоди? А ще, коли забудовник одночасно зводить багато об’єктів, можливим є те, що один об’єкт споруджується за рахунок іншого, – тоді, як правило, для покупця виникає ризик неотримання свого житла або отримання житла невідповідної, низької якості. Коли на етапі купівлі з’ясується, що забудовник недобросовісний, краще не довіряти цій компанії або звернутися до юриста для максимального вивчення ризиків і шляхів їх уникнення.

– Який буде Ваш головний інсайт для наших читачів?

– Оскільки купівля житла фактично є чи не єдиною найбільшою інвестицією людини впродовж життя, то до цього питання варто підійти виважено: спершу зібрати максимум інформації про забудовника, оцінити комплексно всі можливі ризики та здійснити якісну експертну оцінку безпеки купівлі обраного житла. Таке під силу лише досвідченому юристу. Тим більше, що плата за юридичний супровід відносно незначна у порівнянні з суттєвими ризиками, які можуть виникнути. Підтвердженням цьому є різні будівельні афери, що виникають та періодично повторюються. Отже, щоб прийняти правильне рішення, потрібно володіти повною, достовірною інформацією про новобудову.

Розмовляла Ірина Запотічна-Ванчосович

Вiдгуки про Як уникнути ризиків при купівлі житла у новобудовах
0 відгуки
0
0
0
0
0
Допоможи читачам обрати квартиру
Додати свій відгук
Залишити коментар
Для того, щоб додати коментар, будь ласка, авторизуйтесь:

Дiзнайтесь актуальну
iнформацiю про акцiйнi та
спецiальнi пропозицii вiд забудовникiв i приватних
iнвесторiв

Детальніше
Хочете купити квартиру ?
Замовити дзвінок
8.00 - 20.00
без вихідних
Гаряча лінія
38 067 8 277 277
З вами зв’яжеться наш менеджер стосовно будь-якого вашого запитання