Головна НОВИНИ РИНКУ НОВОБУДОВ Pro Development Формування ціни на житло у новобудові

Формування ціни на житло у новобудові

15.11.2016

Темою круглого столу першого номера журналу «PRO Development» ми обрали «Формування цін на ринку новобудов». Адже кожного покупця чи не найбільше цікавить питання: як придбати справді якісне житло, ще й за розумну ціну. Втім, подекуди аналогічні пропозиції житла забудовники пропонують за різними цінами – як правило, за цим приховані певні ризики. Тому, щоб здійснити справді вдалу інвестицію, необхідно розібратися у всіх наведених питаннях та виявити фактори, які найбільше впливають на ціну квартири у новобудові, – отож ми провели детальне дослідження ринку та запросили до обговорення фахівців із різних галузей. У якості експертів за круглим столом були залучені:Юліан Чаплінський, Головний архітектор міста Львова; Денис Шульга, експерт ринку новобудов, співзасновник інформаційного порталу «Енциклопедія новобудов»; Віталій Рижак, головний редактор журналу «PRO Development»; Юрій Чемерис, менеджер будівельних проектів, спеціаліст із складання кошторису новобудов.

_______________________________________________________________________________

Віталій Рижак: «Якщо говорити про інвестування, то я поділив би новобудови на два типи: здані в експлуатацію і не здані. Адже подекуди трапляється навіть таке, що мешканці впродовж років не мають змоги заселитися в уже зведений будинок, бо забудовнику не всі дозволи видані».

_______________________________________________________________________________

Якщо об’єкт є вже зданий в експлуатацію, то на його вартість, перш за все, впливають район, місце розташування та забезпечення інфраструктурою, а також деякі інші чинники.

_______________________________________________________________________________

Юліан Чаплінський: «Новобудова, не підкріплена жодною інфраструктурою, втрачає у своїй вартості. Окрім того, кожен забудовник повинен мати почуття відповідальності перед майбутніми мешканцями – кожна новобудова потребує забезпечення необхідною інфраструктурою. Якщо її поряд немає, то відповідальний забудовник вчиняє цивілізовано, коли сам створює ще й необхідну інфраструктуру. Моя задача, щоб не лише споруджували житло, але й покращували інфраструктуру Львова. Тому міське управління архітектури погоджує проекти, якщо вони передбачають комплексний підхід до процесу спорудження та його черговість».

Віталій Рижак: «Якщо говорити про здані новобудови, то тут я погоджуюся з думкою Головного архітектора Львова Юліана Чаплінського, що чи не найбільш вагому роль у виборі помешкання відіграє саме наявність поруч зовнішньої інфраструктури: дитячих садочків, шкіл, супермаркетів, транспортної розв’язки тощо. Втім, чимале значення має також розташування обраного житла поряд із зеленою зоною, в тихому, затишному районі. Якщо ж говорити про новобудову, на яку ще не отримані всі документи, тут варто усвідомити: на формування ціни впливає набагато більше чинників і, коли їх не розуміти, можна або доволі сильно переплатити, або ж, навпаки, купившись на низьку ціну, інвестувати у майбутнього банкрута. Адже доволі часто трапляється, що деякі забудовники навмисно, штучно занижують вартість на житло у своїй майбутній новобудові. Цей фактор має обов’язково викликати тривогу в потенційних покупців, адже ціна занижується, як правило, з метою найшвидше та найбільше зібрати коштів із потенційних покупців. Тобто такий забудовник збирається споруджувати, по суті, за кошт майбутніх мешканців – та чи вдасться йому закінчити дім, чи не вдасться, – це насправді великий ризик для потенційного покупця. Адже на сьогоднішній день ринок пропозиції збільшується, а попит зменшується та розсіюється між забудовниками. Отже, може настати момент, коли спорудження зупиниться з причини недостатніх вхідних інвестицій».

_______________________________________________________________________________

Ціна житла у новобудові особливо залежить від термінів здачі будівлі в експлуатацію, а також від стадії спорудження, на якій продається дане житло.

_______________________________________________________________________________

Денис Шульга: «Варто пам’ятати: аналогічна квартира в одному і тому ж районі буде коштувати дорожче, якщо її будівництво на завершальній стадії. Якщо ж ви довіряєте даному забудовнику, будь-яку квартиру (незалежно від класу житла) найбільш вигідно купувати на самому початку, на рівні виритого котловану – тоді зазвичай купують квартири досвідчені інвестори з метою подальшого перепродажу. Але навіть володіючи всіма дозвільними документами, будівельні компанії на початкових етапах ще не мають права продавати квартири, оскільки згідно з чинним законодавством не можна продавати те, чого ще немає. Втім, вже на етапі фундаменту забудовники мають право згідно з різними схемами продажу укладати попередні договори купівлі-продажу, а також популярні у Львові договори ФФБ (фонд фінансування будівництва) та ЖБК (житлово-будівельний кооператив).

Ще одним вигідним моментом для покупців є періоди знижок, які влаштовують усі без винятку забудовники. Традиційно це відбувається під час ярмарку новобудов, один із яких проводитиметься 27-30 вересня у приміщенні «Південний-ЕКСПО». Також знижки традиційно пропонують влітку та з кінця грудня до середини лютого, коли кількість продажів на ринку зменшується, – тоді знижки можуть сягати 5%, а іноді навіть і 10%».

_______________________________________________________________________________

Вартість житла безпосередньо залежить від планування квартири та класу забудови («економ», «економ+», «бізнес», «бізнес+», «преміум»).

_______________________________________________________________________________

Денис Шульга: «В основному на ринку новобудов тепер найбільш представлені пропозиції класів «економ» та «бізнес» і значно меншою мірою елітні. Із зростанням курсу валют та, відповідно, збільшенням вартості у гривневому еквіваленті попит на елітне житло «преміум»-класу дещо впав. Оскільки платоспроможність покупців, як правило, залишається на одному рівні, то якщо раніше клієнт міг придбати квартиру класу «бізнес +», то тепер за ці гроші лише класу «економ +». Тому майже перестають зводити житло класу «преміум», а натомість, реагуючи на попит, обирають «економ», «економ+», «бізнес». Варто зауважити, що така тенденція на ринку новобудов характерна не лише для Львова, але й для Києва та інших міст України. Якщо взяти «економ»-клас, то середня ціна 1 кв. м по Львову становить 9 000-12 000 грн., 1 кв. м «економ +» та «бізнес»-класу складає від 12 000 до 17 000 грн. (у деяких забудовників до 20 000 грн./кв. м) та у «преміум»-сегменті це вже від 900 доларів та вище. Водночас варто пам’ятати, що чим менша квартира, тим вищою є вартість її 1 кв. м і навпаки. Тобто при купівлі найдорожчим буде 1 кв. м в одно- кімнатних квартирах».

_______________________________________________________________________________

Вартість житла у новобудові залежить також від вартості задіяних будівельних матеріалів, способу будівництва, виду фасаду.

_______________________________________________________________________________

Юрій Чемерис: «Вартість житла в новобудові напряму залежить від кошторису зведення даної будівлі, величина якого, у свою чергу, залежить від: району та місця зведення; поверховості будівлі та типу фасаду; типу несучих та інших конструкцій, опорядження; типу розводки інженерних мереж по квартирах; наявності паркінгу та навіть від величини прибудинкової території тощо. Кошторис повинен детально врахувати та передбачати всі без винятку можливі статті витрат на будівництво, в тому числі пов’язані з інфляцією, індексацією, загальним рівнем зарплати у регіоні, зміною сезону виконання робіт при недотриманні графіків – все це часто призводить до додаткових витрат при закупівлі матеріалів та оплаті робочої сили.

600-800 $ Оптимальна вартість 1 кв. м готового житла в львівських новобудовах, в залежності від району Львова. Юрій Чемерис

Також вартість сучасного житла залежить значною мірою від виду фасаду. Нині доволі популярним серед забудовників є використання замість дешевого «мокрого» фасаду більш довговічного вентильованого, який має чимало переваг, але його вартість у десятки разів більша за вартість звичайного фасаду».

_______________________________________________________________________________

Свій вплив на ціну житла мають також репутація забудовників та рівень конкуренції на ринку.

_______________________________________________________________________________

Денис Шульга :«Ще один вигідний момент для купівлі, що пояснюється законами конкуренції, – це коли при скупченні забудовників в одному районі ціна на аналогічне житло падає. Як правило, кожного місяця на ринку новобудов є до десяти аналогічних пропозицій, але якщо декілька однотипних пропозицій знаходиться в одному районі, за таких умов варто очікувати: забудовники понизять свою ціну, щоб швидше продати дане житло. І навпаки, в районі, де конкуренція серед новобудов невелика, ціна буде триматися. Також різні компанії провадять свою цінову політику. Компанії з гучним брендом, які давно позитивно зарекомендували себе, зазвичай тримають високі ціни, адже переконані, що завдяки хорошій репутації їхні квартири все одно розкуплять.

На рівні котловану вартість житла найнижча, а при наближенні до здачі об’єкта його вартість що- разу зростає до 30-60% від стартової ціни. Денис Шульга

Менші ціни на аналогічне житло ставлять, як правило, новачки, що ще не встигли зарекомендувати себе на ринку, – на фоні потужних забудовників вони приваблюють клієнтів нижчою ціною та високою якістю. Втім, варто зауважити: ризики купівлі житла у молодих забудовників таки перевищують ризики порівняно із знаними».

_______________________________________________________________________________

Варто зауважити, що наявність у забудовника відомого імені не гарантує високу якість – як свідчить практика, подекуди більш уважно до якості ставляться новачки.

_______________________________________________________________________________

Віталій Рижак: «На мою думку, найбільш важливий фактор при купівлі житлової площі в новобудові – фактор надійності забудовника. Адже, потрапивши до ненадійного забудовника, подекуди можна втратити всі свої заощадження та залишитися без омріяного житла. Саме тому в покупців має викликати тривогу занижена ціна.

_______________________________________________________________________________

На сьогоднішній день варто інвестувати в житло, де є розуміння того, що будівництво його буде закінчене у найближчі 2 роки, навіть у випадку виникнення кризи на ринку новобудов.

_______________________________________________________________________________

Зрозуміло, що оцінювати житло на стадії будівництва можна лише, покладаючись на репутацію забудовника і то без жодних гарантій. Якщо ж забудовник нещодавно на ринку та ще немає своєї історії, або ще гірше, коли його репутація заплямована, покладатися на щасливий випадок не потрібно, оскільки існують великі ризики. Більш точно, хоч і не до кінця, візуально оцінити якість можна лише тоді, коли житло вже є цілком збудоване. Втім,не завжди варто покладатися на бренд. З нашого досвіду: здійснивши моніторинг ринку, можна віднайти житло хорошої якості і від маловідомого бренду.

_______________________________________________________________________________

Доволі важливими чинниками, які мають певний вплив на вартість житла у новобудові, оскільки характеризують рівень ризиків при купівлі, є питання надійності забудовника та його фінансова платоспроможність.

_______________________________________________________________________________

На жаль, аналізуючи сучасний ринок новобудов, розумієш: теперішні забудовники доволі часто ніби змагаються у штучному пониженні цін на своє житло, тобто відверто демпінгують. Зрозуміло, такий демпінг приречений на провал. А ще, як свідчить практика, покупець у своєму виборі часто опирається на рекламу – на те, що говорить забудовник. Втім, на жаль, часто це лише обіцянки. Адже є компанії, які спершу багато чого обіцяють: встановити сонячні батареї, аварійні генератори, системи очистки води, а потім, ближче до здачі будинку, просто «забувають» про свої зобов’язання. Тому часто такі обіцянки, ще й при заниженні ціни, – як сир у мишоловці, бо якщо уважно переглянути угоду, то нерідко всього перерахованого там навіть немає, тобто названого ніхто не гарантує і, можливо, навіть не збирався забезпечувати, – це був дешевий рекламний трюк, нездоровий маркетинг задля залучення більшої кількості замовників. Зрештою, мудрий покупець, зваживши ціни, і сам розуміє, що при заниженій ціні на житло неможливо отримати таку кількість комфортних опцій.

За 3 роки вартість квартир у новобудовах (в грн.) зросла у 1,5-2 рази; втім, згідно з даними Держуправління статистики в 2015 році Львів по обсягах новобудов вперше за роки незалежності України посів друге місце після Києва, випередивши Одесу.

З іншої сторони, на ринку присутня також якісна пропозиція, яку не зустрінеш на бігбордах та інших масових рекламних площадках. Адже ті будівельні компанії, що споруджують малоквартирне житло та працюють дуже якісно, переконані: їх потенційний покупець прийде до них сам за рекомендацією попередніх покупців. Варто зауважити: у цьому випадку ви будете платити за якість та комфорт, а не за ім’я чи бренд забудовника».

Висновок редакції: Якщо говорити про ціни на житло в новобудові, то на їх формування,окрім стадії будівництва та належності до певного класу забудови, найбільше впливають 4 чинники: репутація забудовника, надійність будівельної компанії, наявність конкуренції, багатоповерховість та густота заселення, а також забезпечення інфраструктурою та екологічною зоною. Добра репутація забудовника та його «совість» – доволі важливі чинники, особливо коли житло купується на стадії котловану, тобто коли по суті купуються самі обіцянки, а покупець покладається лише на репутацію забудовника. При цьому існують ризики, оскільки деякі забудовники не завжди дотримуються своїх обіцянок. Не менш важливим чинником є надійність будівельної компанії, яка залежить в першу чергу від наявності у неї власного капіталу. В умовах зростання ринку новобудов попит дедалі більше розсіюється серед щоразу зростаючої кількості нових забудовників. У майбутньому це може призвести до зменшення вхідних інвестицій та навіть зупинки деяких будівництв.

_______________________________________________________________________________

Якщо серед забудовників наявна конкуренція, ціни падають, якщо ж її немає, ціни на житло ростуть.

_______________________________________________________________________________

Ціни падають також при багатоповерховій та багатосекційній забудові – рентабельність такого житла різко зростає, отже забудовник має можливість понизити ціни, в першу чергу з метою залучення якнайбільшої кількості покупців.

_______________________________________________________________________________

Зрозуміло, що значно підвищує попит на житло (а отже, і ціну) наявність поряд розвинутої інфраструктури, а також екологічної, зеленої зони.

_______________________________________________________________________________

Водночас не потрібно сліпо довіряти рекламі забудовників. З цього приводу можна навести сумнозвісний приклад інвесторів «Еліта-Центр», а також нещодавні події у Києві навколо скандальних забудов Войцеховського, який попри рекламу та великі масштаби виявився недобросовісним забудовником, зводив незаконне житло, без необхідних дозволів, у результаті чого постраждали інвестори, довірливі покупці. Тому великі обіцянки при штучно заниженій ціні теж мають стати застереженням для потенційних покупців площі в новобудовах, бо за таких умов ризики доволі суттєві – варто пам’ятати про тисячі людей, які постраждали у результаті будівельних афер. Дуже сподіваємося, що, беручи до уваги все вищесказане, покупець зможе зорієнтуватися у питанні придбання житла в новобудові. Втім, людині, яка шукає собі помешкання, завжди варто отримати консультацію у фахівців.

Записала Ірина Запотічна-Ванчосович

Обговорення: Формування ціни на житло у новобудові
Залишити коментар
Для того, щоб додати коментар, будь ласка, авторизуйтесь:

Дiзнайтесь актуальну
iнформацiю про акцiйнi та
спецiальнi пропозицii вiд забудовникiв i приватних
iнвесторiв

Детальніше
Хочете купити квартиру ?
Замовити дзвінок
8.00 - 20.00
без вихідних
Гаряча лінія
38 067 8 277 277
Сподобалось? Подiлитись цим в соцмережах
З вами зв’яжеться наш менеджер стосовно будь-якого вашого запитання

  • cheap authentic sports jerseys
  • cheap jerseys from china
  • wholesale mlb jerseys
  • wholesale nfl jerseys
  • wholesale jerseys
  • cheap mlb jerseys
  • 
  • cheap authentic sports jerseys
  • cheap jerseys from china
  • wholesale mlb jerseys
  • wholesale nfl jerseys
  • wholesale jerseys
  • cheap mlb jerseys